95娱乐吧:楼市收紧再传信号_经济_宏观频道首页_财经网 - www.98msc.com(www.344958.com)
当前位置:www.98msc.com > 经济 >
 

95娱乐吧:楼市收紧再传信号

本文来源于21世纪经济报道 2020-09-01 09:17:00
字号:
本文来源:http://www.344958.com/video_baomihua_com/

www.98msc.com,  贵重物品贴身放,两眼不时身后看。也让张常宁至少在第一阶段的第十场对阵云南的一场无关紧要的比赛中,至少可以歇息一下。此外,针对北青报记者反映的小园的遭遇,工作人员表示将反馈给属地工商所,并称将在7个工作日内给出处理结果。  (实习编译:彭远洋审稿:刘洋)

申请条件1、搜狐专家认证面向自媒体类型用户;发布的内容必须为原创作品,且文章内容完整,实用性、专业性、知识性或可读性比较高。  相关回顾:  (legion)苏州三星电子公司副总经理李成春称,通过这样的技术,可以监控工厂内设备工作、停止及关闭状态,并由此检查每个设备的启动效率。”一名不愿透露姓名的券商房地产行业研究员在接受《证券日报》记者采访时表示,现在住房公积金的投资渠道是银行存款、发放个人住房抵押贷款、以及少数项目贷款,目前住房公积金的使用率已经超过了80%。

  本月25日起每天增发180个加班号  昌平不动产登记中心相关负责人表示,由于第二季度昌平区房地产交易数量再度攀升,近期有市民反映登记过户周期较长,大厅过户紧张。内容所有权车讯网网站提供的网络服务内容可能包括:文字、软件、声音、图片、录像等。改革重点是学校给予计算机学院政策倾斜支持和更大的用人及经费自主权。  新浪体育讯  北京时间12月7日,第21届三星车险杯世界围棋大师赛三番棋决赛第2局在韩国战罢。

原标题:楼市收紧再传信号

在不同时期,房地产业的融资环境松紧不一,房企通常会借助融资环境较好的时机,获得资金上的回缓空间。更为常见的是,通过扩大融资规模,房企以高负债的手段进行扩张。

房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代,正在走向终结。

近几个月来,主管部门对房地产融资环节的监管,正在迅速升级。6月24日,银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日,房地产工作座谈会召开,首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日,央行、住建部召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理。

其中,对房地产融资的管理,主要是以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

作为一个资金密集型行业,长期以来,房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”,通过阶段性的高负债来实现高增长的案例,始终存在。但与此同时,高负债也拖垮了一些房企的资金链,同时对金融安全构成威胁。

近年来,随着房住不炒的理念深入人心,房地产迅速向居住属性回归,对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全,但政策的收紧力度,显然超过了预期,而且从各方面来看,这都不是一个短期行为,而是常态化手段。

从“C端”到“B端”

房地产融资政策的收紧看似十分突然,但实际上,近些年的楼市调控基调一直是“去杠杆”。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。此后,监管部门陆续出台了多轮政策,地方政府也纷纷发文调控。到2019年,房地产长效机制逐渐落地试点,意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段。

在这期间,针对需求端的去杠杆政策最为引人注目。各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外,还首次推出“限售”措施,通过对房屋持有年限的规定,遏制短期内进行低买高卖的炒房行为。

今年第二季度,部分区域市场迅速从疫情中恢复,各路资金蜂拥进入楼市。为遏制市场过热,一些城市开始严打“资金贷”“房抵贷”等行为,另有不少城市发文封堵“假离婚”的漏洞。这些措施同样是在需求端进行去杠杆。

恒大研究院指出,2020年上半年,金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%,较2016年全年的38.7%,大幅回落19.8个百分点。

直到7月24日的房地产工作座谈会首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”,楼市去杠杆的重心,才从“C端”转移到“B端”。

21世纪经济报道记者了解到,在此之前,监管层已经有过多轮调研和征求意见,一些房企也参与其中。去年以来,很多嗅到政策风向的企业已经着手调整负债结构、控制债务规模。加之此前市场销售向好、融资环境宽松,目前整个行业的负债率水平要低于前几年。

国泰君安证券认为,2019年年中已是房企有息负债的相对高点。“房企2019年下半年开始已经着手降低有息负债规模,本轮融资政策收紧与行业战略部署是相一致的。”

实际上,对“B端”的监管,有可能成为一种常态化手段。多位受访者认为,“房地产金融审慎管理制度”是房地产长效机制的一部分,在正式落地后会持续实施。

杠杆之力

根据国家统计局的数据,房地产企业的到位资金中,有近一半来自于销售(定金及预收款、个人按揭贷款),其余来自融资。因此,无论在需求端还是融资端,去杠杆政策都会产生不小的影响。

上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,近些年,对销售端的杠杆管控是越来越严的。以预售条件的变化为例,“最早的时候,拿完地,再有个规划设计图,就可以卖了;到后面,要求项目必须要开建,但只要地上和地下的层数达到‘正负零’即可。”

他说,这一政策此后演变为,除了要求建设进度外,还对资金投入的比例有所规定。到近两年,一些城市提出了楼盘必须封顶的硬性要求。而且按照规定,定金和预收款必须进入专门的监管账户,并被限定用于项目开发和建设。

“靠一个项目的定金和预收款,支撑一个或多个项目的滚动开发,那个时代早就过去了。”他说。

与此同时,在2013年-2014年后,房地产行业从供不应求进入供大于求的阶段,虽然仍有结构性的机会,但整体的需求红利正在迅速消失。

相比之下,在不同时期,房地产业的融资环境松紧不一,房企通常会借助融资环境较好的时机,获得资金上的回缓空间。更为常见的是,通过扩大融资规模,房企以高负债的手段进行扩张。

作为“三条红线”之一的“剔除预收款后的资产负债率大于70%”,一直被视为房地产业的负债率红线。在市场处于上升周期、行业快速扩张的阶段,突破这一红线的情况比比皆是。

以行业快速扩张的2017年为例,据Wind资讯统计,截至2017年6月30日,136家上市房企的整体负债率为78.9%。在排名前50的房企中,有超过半数的房企资产负债率在80%以上。尽管这一指标是未剔除预收款的结果,但仍然偏高。

到今年年中,房企的资产负债率普遍下降,但即便在大型房企中,突破“红线”的情况仍然不少,且仍有约1/3的50强房企资产负债率超过80%。

“实际情况要比表内体现的更严重。”前述房企人士指出,很多企业通过表外融资,使得债务隐性化,而表内的财务指标仍是健康的。此外,近些年流行的跟投,也容易被做成表外债务。

他表示,这是房地产业发展惯性的一种体现,即通过高负债来实现高增长,甚至“弯道超车”。尽管也有因债务过重而导致资金链断裂的个案,但在过往的实践中,这一模式仍屡试不爽。

降负债易,高增长难

由于对债务规模进行精准约束,“三条红线”的推出,很可能打破这种路径依赖。

监管层根据“三条红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以2019年6月底的有息负债规模为基础,三项指标全部踩线的“红档”企业,有息负债不得增加;踩中两项的“橙档”企业,有息负债规模年增速不得超过5%;只有一项踩线“黄档”房企,有息负债规模年增速可放宽至10%;全部指标符合要求的“绿档”,有息负债规模年增速可放宽至15%。

国泰君安以200强房企中有存量债券并且财务数据较为齐全的91家房企作为样本,按照“三道红线”划分,处于绿、黄、橙、红的房企分别占比31%、32%、13%、24%。

若对参加座谈会的12家重点房企进行划分,全部不踩线的“绿档”房企仅有四家,分别为保利、中海、华润、华侨城。

七成左右的“踩线率”,侧面证明了政策约束之苛刻。虽然在对外表态中多给予“利好”的定性,将这一政策称为对行业的规范,但据21世纪经济报道记者了解,企业对这一政策的研究已经展开。

记者了解到,很多房企已拿到上述文件的原文,但不清楚具体的执行细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通,并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露,金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。

尽管如此,由于兹事体大,不少房企在内部已经形成了“降负债”共识。前述北京房企人士透露,其所在的公司要求,在政策正式落地之前抓紧研究,形成几套预案。

就整个行业而言,国泰君安认为,本轮政策收紧对行业整体影响不大,因为“行业整体偿债能力较为稳健”,实质风险可控。“融创、荣盛等部分房企虽处于红、橙档,但财务指标超过标准的幅度并不大,可以通过季末增加销售回款、表外融资、临近季末降低现金支出等方式改善资产负债表静态流动性,从而提升档位降低融资约束。”

但降负债易,高增长难。前述上海房企人士表示,“时代在变化”,通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。

他表示,按照新规,即使达到“绿档”的标准,企业的借贷规模仍然有限,再考虑到行业已进入“白银时代”,市场空间正在缩小。这也意味着,行业的阶层会继续固化,“弯道超车”的机会不再有。此外,如果监管层的决心够大,未来还会对表外债务进行管理,届时企业融资的施展空间会更小。

至少从短期来看,这一预期已经引发了一些策略的变化,比如拿地和投资。在近期的房企中期业绩会上,雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示,“我们现在不能乱拿地……下半年如果没有好地、没有好项目,我们就到明年拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。”

(编辑:文静)
关键字: 楼市
分享到:

编辑推荐

  • 宏观
  • 证券
  • 金融
  • 产经
  • 汽车
  • 科技
  • 地产
申博代理网直营 网上百家乐登入 申博手机客户端下载 www.sbc66.com 申博138官网登录直营网 菲律宾申博娱乐登入
申博娱乐手机登入网址 申博电子游戏开户登入 申博手机下载版 菲律宾申博游戏登入 申博管理网网址 www.msc3838.com
申博代理官网登入 申博138真人娱乐直营网 申博免费开户申博线路检测 太阳城申博官方直营网 www.88tyc.com 菲律宾申博电子游戏直营网